こんにちは。愛知県新城市の土地家屋調査士の淵名です。
前回、失敗しない土地選びの秘訣についての記事を書きました。
こちらからご覧ください。
その際、法令上の制限について少し触れましたが、
ちょっと難しいな・・・
と感じた方もいるかもしれません。
そこで今回は、土地購入前に必ず確認しておきたい法令上の制限とその確認方法について、わかりやすく詳しく解説します。
これを読めば、安心して土地を選ぶことができるようになりますので、ぜひ最後までお読みください。
１．都市計画法による制限
都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整理を図るために制定された法律です。
この法律に基づき、土地の利用方法や開発行為に対する制限が設けられています。
具体的には、都市計画区域内の土地は大きく以下のように分けられ、それぞれ異なる制限が適用されます。
（１）市街化区域
既に市街地が形成されている、または10年以内に市街化を進めるべき区域。建築が許可されやすい。
（２）市街化調整区域
市街化を抑制すべき区域。原則として建築は許可されないが、一定の条件を満たせば例外も認められる。
（３）非線引き区域
市街化区域や市街化調整区域に指定されていない区域です。都市計画区域内でありながら、特定の市街化方針が定められていないため、比較的自由に土地利用ができます。
（４）準都市計画区域
都市計画区域外の区域で、将来的に市街化が進む可能性がある地域です。一定の開発行為に対する規制が設けられています。
（５）田園住居地域
農業と住居の調和を図るための地域で、農地と住宅が共存することを目的としています。農業関連施設の建設が許可されやすいです。
これらの区分も含めて、土地の利用方法や開発行為に対する制限が異なるため、土地購入前にはしっかりと確認することが重要です。
２．建築基準法による制限
建築基準法は、建築物の安全性を確保するための法律です。この法律に基づき、建物の敷地、構造、用途、設備などに関する基準が定められています。特に重要なのは以下のポイントです。
（１）建ぺい率
敷地面積に対する建築面積の割合。これにより、敷地内にどれだけの建物を建てられるかが決まります。
（２）容積率
敷地面積に対する延べ床面積の割合。これにより、建物の総床面積が制限されます。
（３）高さ制限
建物の高さに関する制限。周辺環境や景観を保護するために設けられています。
３．用途地域の確認
用途地域は、都市計画法に基づき、土地の利用方法を定めた地域区分です。用途地域によって、建築できる建物の種類や用途が制限されます。
例えば、住宅専用地域では商業施設の建築が制限されることがあります。
用途地域ごとの説明については、国土交通省が発表している、以下の資料に詳しく記載されています。
https://www.mlit.go.jp/common/000234476.pdf
４．接道義務の確認
建築基準法では、建物を建てるためには一定の幅の道路に接している必要があります。これを「接道義務」と言います。
接道義務を満たしていない土地では、建物を建てることができない場合があります。
５．防火地域・準防火地域の確認
防火地域や準防火地域に指定されている土地では、建物の構造や使用材料に関する制限が厳しくなります。
これにより、火災時の被害を最小限に抑えることが目的です。
６．ハザードマップの確認
土地の災害リスクを確認するために、ハザードマップを活用しましょう。
洪水や土砂災害のリスクが高い地域では、建築に対する制限が設けられていることがあります。
７．法令上の制限の確認方法
法令上の制限を確認するためには、以下の方法があります。
（１）市区町村の窓口で確認
都市計画課や建築指導課で、土地の法令上の制限を確認できます。
（２）インターネットで調査
各自治体のホームページや国土交通省のサイトで、用途地域や建ぺい率、容積率などを調べることができます。
（３）土地家屋調査士などに相談
専門家に依頼することで、詳細な調査とアドバイスを受けることができます。
まとめ
土地を購入する際には、法令上の制限をしっかりと確認することが重要です。
都市計画法や建築基準法、用途地域、接道義務、防火地域、ハザードマップなど、多くのポイントをチェックすることで、安心して土地を選ぶことができます。
土地家屋調査士として、皆さんの土地選びが成功することを願っています。
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